房贷20年利率基准利率上浮10%有必要转换成LPR吗?谢谢?

admin 财经 2020-10-18 17:36:56 608 lpr 转换成 上浮 利率 房贷

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关于存量贷款利率是否应该转化为LPR,这类问题不少,这里面有对央行2019年30号公告误读的成分。实际上,不存在应不应该转换的问题,也就是说,贷款人没有选择转与不转的权利。

哪些存量贷款利率必须进行转换?

根据央行30号公告,所有2020年1月1日之前签订的个人住房商业贷款合同,贷款利率都必须由参考基准贷款利率定价的浮动利率转换为LPR加点,转换时间由2020年3月1日开始,到8月31日之前完成。只有仅剩下一个重定价周期的个人住房贷款合同可以不进行转换。2020年1月1日之后签订的个人住房贷款合同,全部采用LPR加点计息。

如何将存量贷款利率转换成LPR?

虽然转与不转没得选择,但在转换方式上,还是有两种方案可供选择:一种是转换为LPR加点,另一种是直接转换成固定利率。其中,转换时的LPR是以2019年12月发布的LPR为基准。根据30号公告,无论是转换为LPR加点,还是转换为固定利率,在下一个重定价日之前,转换后的利率水平必须与转换之前执行利率水平一致。转换之后,加点及固定利率保持不变,并且不能再次转换。在下一个重定价日之后,转化为LPR加点的,每一个重定价日起至下一个重定价日,执行贷款利率以最近一个月的LPR加点计算。

以题主的贷款利率为例,基准贷款利率五年以上为4.90,上浮10%实际利率5.39,2019年12月五年以上LPR为4.80,那么,转换后的贷款利率为LPR 59基点,或者固定利率5.39。

选择哪一种转换方式比较有利?

由于当前利率下行趋势已定,所以转换成LPR 59基点比较划算,而且早转换早受益。2020年3月五年LPR为4.75,4月五年LPR已降为4.65。假设题主是在3月份完成转换的,而贷款合同的重定价日为2020年4月1日,那么在4月1日之后,实际执行的贷款利率将由5.39降为5.24,如果贷款额为70万元,等额本息方式,则转换之后,一年可节省708元。当然,如果转换时选择的是固定利率,那就无法享受到这一实惠了。

从长选来看,房贷利率下行的几率是很大的。也就是说未来房贷利率还有可能下行。

以前贷款的基准利率为4.9%,这个利率是基准利率时代最低的贷款利率,可以说房贷是非常划算的贷款。最近的lpr为4.8%,比基准利率要低0.1%,和4.9%的基准利率相比,两者的差距是很小的。

我建议贷款年限所剩不久的购房者,比如房贷年限已经低于5年的购房者,可以选择固定利率,也就是以前的基准利率。因为房贷所剩不久的贷款剩下的大多为本金,利息占比已经很少,就算选择lpr,房贷利率将了,也省不了多少利息。固定利率虽然不能享受利率下降带来的好处,但是也不会因为利率上涨而涨利息。

如果是刚贷款不久,或者剩余还款年限还很长的购房者,可以选择lpr。从长远看,贷款利率还会下降,在房贷利率下降的同时,可以节省更多的利息。

现在没有谁能确定未来几年或者未来十年房贷利率的具体走势,总结一下就是要想稳定就选择固定利率,自己要还的月供和利息一目了然。觉得未来房贷利率还会出现大幅度下降的可以选择lpr,房贷利率下降就可以节省利息。

本政策其实是针对原来浮动利率的那些贷款用户,在之前,大多数固定利率房贷用户是没有关系的。因为未来LPR利率要替代我国的基准贷款利率。

如果你的房贷在之前是浮动利率,也就是根据基准利率上浮10%,从2015年起,五年以上基准利率4.9%,现阶段浮动利率大约是5.39%左右。

你可以选择继续按照5.39%的利息还房贷,你也可以和银行重新协商按照新的固定利率来还款,现阶段利率长期走低的情况下,应该可以谈到低于5.39%的房贷利率。这其实就是新的一个房贷合同,放弃了原来的浮动利率合同。

你也可以选择浮动利率,时间为2020年3月到8月31日。现在LPR利率是4.15%,那么你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。当然,这里的小数点会精确一下,不会超过你原来的5.39%的利率。

未来,如果LPR利率下行,那么后面那一年你的利息负担下降,比如如果2021年那个时候LPR利率是4%,那么4%*1.3=5.2%。

怎么选择?

记住:所有选择,兼有代价。

浮动利率好吗?

浮动利率当然是好的,十年前,大多数贷款在7%到8%的利率水平,如今5%左右。未来呢?一般会越来越低,像欧洲日本,负利率。到时候你的利息就全免,当然本金还是要还的。

但是浮动利率是有风险的。固定利率看上去年年吃亏,但是万一有一年利率上天呢?比如阿根廷基准利率60%如今,比如美国在1980年曾将利率提高到16%,因为恶性通胀。当然,聪明人会说,要是恶性通胀,我就提前卖房子还钱。诶,这倒是不错的选择。可问题,我们没有这么高效。房子哪是说卖就能卖的。因为浮动利率会承受利率上行的风险。大家都知道,现在5%的利率,向下最多变为0%,也就是不要利息,向上可是有很大空间。多少都不知道。

固定利率好吗?

固定利率是不划算,不经济的,但是固定利率是能够规避风险的。你看着利息一年比一年低,甚至于负利率,你依然在还5%的利息,心里面不舒服。但是,如果一个人收入稳定,这只是成本负担高了点。所以,你只要不停稳定的归还就可以了。对于未来的确定性,则要高得多。

现状看,依然建议浮动利率

本身你是基准利率确定的浮动利率,未来,你是LPR确定的浮动利率。你的浮动利率如果在过去十年一直是浮动,你是划算的,2015年那次降息,你一定是得到了好处。你也发现,利率趋势整体是向下的。那么未来只是改变一个计算利息的相对标准。这没有任何影响。所以,建议还是浮动利率。但是,考虑到,浮动利率有风险,这个风险虽然概率很小,但是这是选择的代价。

先来看下央行是怎么说的吧。

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。


央行公告的意思是:

2020年3月1号以后,全国贷款买房的用户你们可以和银行重新签订贷款合同了。涉及到的个人房贷数量,高达28万亿。

如果重新签订的房贷利率下降1%,那么100万的贷款,一年可以省1万的利息,每个月可以省833元。对大部分家庭来说,无疑是一个利好。到8月31号截止,每个人有5个月的时间可以去操作。


我先说结论:

建议转LPR,且只签订一年期的LPR。


什么是LPR?

简单的说,就是贷款利率不再由央行决定,而是由几家大的商业银行根据市场的变化自行定价。这其实等于央行把基准利率的定价权,放给了下面的银行,迈出了金融体系市场化的关键一步。


然后还有一个加点的问题,以前是按基准利率进行浮动,上浮20%或许下浮10%,以后就没有这个上下浮动的问题了,统一改为固定加点,加点数值在合同剩余期限内固定不变。


举例:

小明买的房子贷款利率是按基准利率上浮10%来定,那就是4.90%x(1 0.1)=5.39%,目前最新的LPR是4.80%,那么这个差额就是5.39%-4.80%=0.59%,那么你的固定加点值,就是正59个基点。


小红买的房子贷款利率是按基准利率下浮20%来定,那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%,目前最新的LPR是4.80%,那么这个差额就是3.92%-4.80%=-0.88%,那么你的固定加点值,就是负88个基点。


如果以后LPR的利率继续下降,降为4%的话。

那么小明的房贷利率就是4% 0.59%=4.59%,小红的房贷利率就是4%-0.88%=3.12%


目前世界各国的房贷利率,美国目前是保持在2%~3%之间,英国是在2.75%~3%之间,我们中国的平均房贷利率是5.53%,基本是欧美发达国家的两倍。


再加上世界范围内已经很多国家已经逐步进入负利率时代了,所以未来LPR下降是有很大可能的事情。所以这里的建议大家不要签固定利率,最好是采用LPR 加点的模式,而且期限是一年期,如果LPR持续下降,那么我们房贷的利率也可以做到一年比一年低。

现在的房贷基准利率是4.9%,如果上浮10%的话就是5.39%。根据新规则未来,你可以选择要么是按照5.39%,持续20年不变。要么是改成浮动利率,也就是五年期LPR 加点,加点为5.39%(现执行利率)-4.8%(当前5年期LPR)=0.59%,所以你的浮动利率是前一年的5年期LPR 0.59。这样一来,只要未来的lpr小于4.8%你的转换浮动利率就是值得的。

是否转换跟你现在的基准利率上浮或者打折没有多大关系,关系比较大的就是未来的LPR是上涨还是下跌?所以你认为下跌转换就郑浮动利率如果你认为上涨就选择固定利率。

当前经济情况下,lpr下调是大概率的。一是世界经济整体都处于一个非常弱势的环境,日本欧洲都已经是负利率,美国连续三次预防性降息。中国的经济近期也面临较大的压力,所以接下来降息也是大概率事件。我认为五年内lpr利率都是一个下降的趋势。所以如果你的贷款还剩五年,甚至十年,我都推荐你选择浮动利率。

10年或20年后,lpr是上涨还是下跌?现在很难预测。但是如果你的贷款还剩20年,我仍然推荐你选浮动利率,因为十年内利率下调是比较确定的。十年后货币在不断贬值。你的债务数值不变,但是实际的购买力已经下降了。我们可以想一想。十年前,如果每月还2000块钱,是多大的压力,而今天还2000块钱压力就小很多。所以,即使那时候lpr上涨了,那我们前10年所享受的收益会大于10年后的付出。

关于这个问题,我发现很多人有一个误区。

他们往往觉得,如果自己的房贷利率高,就应该转换成跟随lpr变化,如果自己的房贷利率低,就应该选择固定利率。

这种观点毫无依据,是否选择利率跟随lpr变化,其实和以前的房贷利率高低并没有直接关系,充其量只是一种心理感受。

因为这次的房贷利率调整方案中,首先做的是和lpr加点利率接轨,也就是把原来的基准利率浮动模式,变更为lpr加减点,首次转换的利率是不会变化的。

比如你原来的房贷利率是5.88%,你在2020年4月份选择变更合同,那时候的lpr为4.8%,你的加点数就是108点,你的房贷利率仍然是5.88%。

这种情况下你有两种选择,一种是选择固定利率,也就是说今后的房贷利率保持5.88%不变了,另一种是选择利率跟随lpr变化。

如果你选择了后者,至少需要在一年之后利率才有可能变化,这要看当时的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%,你的房贷利率也会保持5.88%不变,如果lpr上升到5%,你的房贷利率就会变成6.08%,如果lpr下降到4.6%,你的房贷利率就会变成5.68%。

由此可见,是否选择利率跟随lpr变化,和以前的房贷利率高低并没有关系,关键是判断未来利率会下降还是上升。

如果确信将来利率会走低,那么就选择跟随lpr变化,如果确信将来利率会升高,那么就应该选择固定利率。

你现在的房贷执行利率是:4.9%*(1 10%)=5.39%,按照当前的最新房贷利率政策,存量的浮动房利率房贷都需要转换以LPR为定价基准的房贷利率,那么你有两个选择:固定利率和浮动利率。

1、固定利率

你如果选择固定利率,那么你以后的房贷利率就永远是5.39%,无论以后LPR是否变化,都和你无关,涨了,就算是你赚了;反之,如果LPR跌了,那么就算是你输了,这个有点赌的意思。

5.39%的房贷利率,比当前的全国首套房平均利率还要低一点,所以,总体不算是太高,但是随着未来利率的下行,那么你可能就会变成较高的利率了。

笔者个人判断未来利率下行是一个趋势,除非是出现极端的非可控因素,但是这种情况笔者认为是很难出现的。

2、浮动利率

如果选择浮动利率,那么你未来的房贷利率就是这样的:LPR 点数,其中的点数是这样的:点数=5.39%-4.8%=0.59%,其中的4.8%是2019年12月份发布的5年期LPR。

那么,你的房贷利率就是:LPR 0.45%,其中的LPR的数值在第一期使用的是2019年12月份发布的数据。因为浮动利率主要是你可以选择在一定的周期选择重新计算房贷利率,到一个周期那么就按照最新的LPR来计算房贷利率,而其中偶读点数——0.59%——是永远不变 的,LPR是每个月都会更新一次的,所以,你的才是浮动利率。

而重新计算利率的周期最短是12个月,也 就是说你可以最短选择1年就重新计算一次,如果1年后LPR涨了,那么你的房贷利率也就跟着涨了,反之,如果LPR未来跌了,那么你的房贷利率也就跌了。

3、未来的LPR是涨是跌?

笔者个人认为LPR未来是走低的,是要下行的,这个是一个趋势,因为中国的宏观经济增速在放缓,这个是主要原因之一;第二个原因就是M2的增速目前也在放缓,已经持续3年维持在8%左右的增速了。而以前都是百分之十几二十的增长,在2009年甚至到达将近30%的增速。第三个原因就是当前全球经济下行的压力都很大,各国央行都在降息,我们是没有必要去提高LPR。

况且2019年下半年的时候,LPR的5年期已经下调过一次,而1年期的LPR已经下调过多次。同时,在新年的第一天,央行降准0.5%,释放长期资金8000亿元,这个目的就死引导社会融资成本的降低,也就是引导利率的下行。

以上仅仅是笔者个人的观点和看法,事关自己的利益,请谨慎思考选择。

其实这个问题还是应该从时间和个人的角度去考虑了。

首先,此次开放的LPR贷款和基准利率互换的政策其实是为了给予市场购房者一个选择的权利。毕竟LPR是一个今年最新推出的贷款政策,对于前期以基准利率购买的人来说稍有些不公平。

因此为了化解这个矛盾,国家推出了两者贷款政策互换的权利,但是仅有一次,目的就是为了解决社会矛盾。

其次,对于基准利率和LPR的转换来说,其实利率上是没有差别的!

简单的说,如果你的基准利率是上浮20%的,也就5.88%贷款利息,那么换成了LPR,也一定是5.88%,它会自动出现一个“多退少补”的计算,以保证转换之后的LPR贷款=基准利率。

最后,就是说下区别。

最大的区别是什么?

区别就是基准利率它不会变,任你LPR的基数如何改变,你都不会影响还款额度。

但是LPR却是会改变的,一旦你选择了LPR,那么LPR的基数改变了,你还款的金额就自然改变。

这个时候我们就需要根据自身的还款年份来取舍了。

从目前的情况来看,短期内处于一个降息通道,所以短期内的LPR会有降低,但是长期来看,LPR的波动还是比较大的,不确定因素也较强。因此,选择基准利率可能更好一些。

综合来看,还有1-3年期的话选择LPR,更长一些的时间就选择基准利率吧。


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从长远来看央妈在帮儿子们种韭菜在,曾经在银行里干过几年,我讲讲我看法供大家参考。从长久的大趋势下银行利率会下降,毕竟印的钞票越来越多,想想利率上涨银行和国家都要多付出息钱或负担。这个LPR(网友戏称老骗人) 加点的还款方式,其实会对贷款利率上浮的人伤害,上浮比例越大伤害越大,反而是打折的人要偷着乐。这里我只讲上浮,都知道目前5年期以上房贷利率是4.9%,公布的2019年12月LPR是4.8%,现在房贷的换算标准是基准利率*(1 利率上浮/打折)=LPR 加点,利率上浮10%对应加点是4.9%*(1 10%)-4.8%=0.59%;利率上浮20%对应加点是4.9%*(1 20%)-4.8%=1.08%。

假设现在国家降息,5年期以上贷款基准利率是4.1%,LPR是4%(这个跟随基准利率浮动),那么以基准利率*(1 利率上浮/打折)形式还款,上浮10%的利率是4.1%*(1 10%)=4.51%,上浮20%的利率是4.1%*(1 20%)=4.92%;但如果对已换成LPR 加点的人来说,换算前是上浮10%的人现在还款利率为4% 0.59%=4.59%,换算前是上浮20%的人现在还款利率为4% 1.08%=5.08%。

先说结论,要不要转为LPR,主要是看你对未来的房贷利率的预期,如果预期要下跌,那么就适合转,如果预期上涨,那就不是适合转。

其实,不管是固定利率还是转为LPR,已经是一个两难的选择,而房贷利率比较高的购房者,已经没有多大的意义,这就是选择大于努力的现实翻版吧。

房贷基准利率

从2015年10月24日之前买房的用户和没有按照LPR定价没房的人,房贷基准利率都是4.9%。如果按照基准利率上浮10%,那么你的实际贷款利率就是5.39%。

先搞懂中国人民银行公告的内容

在要不要转为LPR之前,我们首先的看看银行的这份公告!

各位,不要像我那些粉丝一样粗心大意,下面的这份公告关系到你未来的钱袋子,而且机会只有一次,一定要睁大眼睛看!

权威文件

转或不转前提是你先搞清楚这份文件的意思,否则,你根本就没法做决定。

那么要不要转为LPR呢?

相信很多人每个字都认识,但是就是不知道什么意思!我给大家翻译一下这些内容。

就拿我的粉丝的在今年国庆前的贷款利率为例。

在今年国庆前几个月,还担心房贷下不来,宁愿上浮30%进行贷款,结果计划赶不上变化,没过几个月。贷款利率变成这样了。还是这些人,我估计死的心都有了,因为抄到高处了吧。

就拿上面的6.37%例子来算吧,如果你不转的,采取固定利率的话,那么基本上在以后的几十年房贷利率都是6.37%了。

如果要是转的话,那么该怎么转呢?

如果要转LPR,那么你的先知道最近的LPR报价是多少。

从图中来看,最近一期的LPR是2019年12月20日公布的,5年期以上的LPR是4.80%。

如果你要转,那么就会涉及到三个问题:

第一个就是加点问题;第二个问题就是什么时候执行;第三个问题就是重新定价的周期是多少(银行规定是最少是一年)。

第一个就是加点问题

第一个问题就是如何加点,以及加多少点!其实这个也非常简单,假如提主的房贷利率是5.39,那么你的加点就是59点(5.39-4.80)。那么你以后的房贷利率就是LPR 0.59%。

为什么我说按照6.37%利率买房的人,基本上半辈子费了呢?因为同样的转LPR,他们要加点157个点。而题主只加了59个点,他们的加点基本上是提主的3倍,你说亏不亏。

一时的冲动,将会毁半辈子。(房贷基本上都是30年)

第二个问题就是首期什么时候执行

如果你打算转了,那么你就和金融机构约定一个执行时期,比如你们约定的是下一个月执行,那么在1月20日之前日期执行,那么就按照4.80%上浮执行。如果是后面的,那么就等LPR最新报价作为执行的基准。

第三个问题就是重新定价的周期是多少

这个也很好理解了,这个就是你选择多长时间把利率调整一次。我们都知道,LPR是每个月20号公布,即每月公布一次,而央行规定房贷房贷定价周期最少是1年,你也可以选择是2年,或者3年,大家可以根据自己的情况来做调整。

我们把公告的内容搞清楚了,那么就该考虑核心的问题了

我们知道,如果不转的话,LPR未来的波动对你没有任何的影响,因为你的房贷是固定的。

如果你要是转了化,那么每一个周期的房贷可能会有所变化,因为你房贷利率会变成LPR 加点模式。

从利率形成来看,如果未来的LPR下跌,那么你的每月的房贷会少一些。如果LPR不变,你的房贷也就没有变化,而如果LPR上涨,你的房贷利息也会上涨。

所以,决定你转不转的原因是,LPR在未来会上涨还是下跌。这个谁知道呢?说实话,这个谁也不知道,只有公布了才知道。

但是从宏观经济和最近几次的公布的LPR来看,LPR上涨的概率是比较小的(当然也不排除意外情况),而大概率是下跌的。

08月20日,5年期LPR4.85%

09月20日,5年期LPR4.85%

10月21日,5年期LPR4.85%

11月20日,5年期LPR4.80%

12月20日,5年期LPR4.80%

当然,数据有限,不能作为未来的评判标准

看到这里,其实大家都看到了,不管是协商的固定利率还是转LPR,其实已经非常的被动,而且已经是一个两难的选择。当初贷款利率比较高的人,赚不赚已经没有多大的意义,因为,银行怎么样都是狠狠宰你一笔。

在这里,我祝贺没有买房的人,最起码有选择的权利。

以上是个人观点,希望对大家有所帮助!

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